赤字ワンルームを手放すといくら払うことになるか計算する

ローンの返済予定表など4つの書類を用意する

1. ローンの返済予定表毎月の返済額、そのうちの利息、ローンの残り、金利が書いてあります。手元に無ければ、銀行のネットバンキングか、銀行から年に1回届く残高のお知らせで見られます。
2. 家賃の送金明細かサブリースの契約書毎月入ってくる家賃が書いてあります。サブリースなら、サブリース会社から入ってくる保証賃料です。
3. 管理費と修繕積立金の明細マンションの管理組合に毎月払う額が書いてあります。管理会社の手数料が家賃から引かれているなら、その額も書き込みます。
4. 固定資産税の納税通知書毎年4〜6月ごろに市区町村から届きます。1年分の税額を12で割って、毎月の額にします。

毎月の赤字とローンの残りを書き込む

毎月のお金	例（万円）	あなた
入ってくる家賃	＋8.60
ローンの返済	−9.04
管理費・修繕積立金	−1.10
固定資産税（1年分÷12）	−0.42
毎月の赤字	−1.96
返済のうち、ローンの残りが減る額（元金）	5.10
いまのローンの残り	2,490

例は、2021年に新築の1Kを2,780万円、35年ローン（金利1.9%）で買い、いまローンが2,490万円残っている部屋です。この表は印刷して書き込めます。

毎月の返済には利息と元金が入っている

例の部屋の毎月の返済9.04万円は、利息3.94万円と、ローンの残りを減らす元金5.10万円に分かれます。あなたの返済の内訳は、返済予定表の「利息」「元金」の欄でわかります。

利息は銀行に払ったきりのお金です。元金のほうは、払うたびにローンの残りを減らしているので、部屋を売るときに返すローンがそのぶん少なくなります。

これまで払ってきた返済の全部が消えたわけではありません。元金の分だけ、手放すときに足りない額は小さくなっています。

ただし、そのあいだに部屋の値段が下がっていれば、元金で減らした分は値段の下がりで差し引かれます。最後にいくら足りないかは、部屋のいまの値段で決まります。

手放すときに足りない額を出す式

部屋の売れる値段 − 売る費用 − ローンの残り ＝ 手放すときに手元に残るお金（マイナスなら足りない額）

売る費用は、買う人を不動産会社に探してもらうなら、仲介手数料（値段の3%＋6万円と消費税が上限）と、印紙代・担保を外す手続きの費用で数万円です。不動産会社にそのまま買い取ってもらうなら、仲介手数料はかかりません。

例の部屋で計算するとこうなる

例の部屋がいくらで売れるかで、結果は大きく変わります。2つの値段で計算してみます。

単位は万円。3,000万円は、23区で2021年に建った1Kの、2025〜26年の取引価格の中央値（STEP 1 の表）。2,293万円は、買う人が1年分の家賃に対して4.5%の利回りを求めた場合の値段です。税金は、建物の割合を7割、持っていた期間を5年以下として出した目安です（売った翌年の確定申告）。

3,000万円で売れれば、ローンを返して税金を払っても、約280万円が手元に残ります。2021年から5年間、毎月1.96万円の赤字を足してきたとしても、その合計は約118万円です。買ったときに払った頭金や諸費用が、残りの約160万円より少なければ、ワンルーム投資は全体でプラスで終わります。

2,293万円でしか売れなければ、283万円が足りません。この額を、STEP 1 で書いた上限と比べます。払えば、その月から毎月1.96万円の赤字と、赤字のことを考え続ける毎日が終わります。

自分では書けない数字が1つある

部屋がいまいくらで売れるかは、自分では書けません。部屋の値段は、場所・家賃・管理費・マンション全体の状態で決まるので、不動産に詳しい人に見てもらうしかありません。誰に見てもらえばいいかを、次の STEP 3 で説明します。