払う額が上限に収まったら赤字ワンルームを手放す　売り方と時期の選び方

足りない額が上限を超えたら

• 別のところにも部屋の値段を見てもらう 家賃で値段が決まる部屋は、値段を見る人の物差しが少しちがうだけで、200万円以上動きます。1つの値段だけで決めないでください。
• 買い取りではなく仲介で売る 不動産会社に買う人を探してもらうと、時間はかかっても値段は高めになります（下の表）。
• 上限を見直す 上限を超えた額と、この先も赤字を払いながら悩み続けることを比べて、それでも払えないかをもう一度考えます。
• 赤字を減らして持ち、1年後に比べ直す 毎月の返済の元金が毎月の赤字より大きい部屋なら、持っているあいだに足りない額は小さくなります。借り換えや家賃の見直しで赤字を減らし（赤字を減らす4つのところ）、1年後にもう一度部屋の値段を見てもらいます。

まだ部屋を売った会社の値段しか聞いていないなら、まずは別のところにも値段を聞いてみてください。

部屋を買い取ってもらうか買う人を探してもらうか

どちらで売る場合も、部屋を売った会社とは別のところの値段と比べてから決めると、納得して終われます。

サブリースを付けたまま売るか外して売るか

サブリースの契約は次の持ち主に引き継がれるので、サブリースを付けたままでも部屋は売れます。その場合、部屋の値段は保証賃料で決まります。保証賃料がまわりの家賃よりずっと低いなら、サブリースを外して売ったほうが高くなることがあります。ただし、サブリースを外すにはサブリース会社の合意が要り、違約金などを求められることがあります（サブリースの減額を言われたら）。

売ってもローンが残るときの払い方

部屋を売ったお金でローンを返しきれないときは、足りない額を、売る日までに手元のお金で用意します。ローンを返しきって担保（抵当権）を外さないと、部屋を売れないからです（ローンが残る部屋でも手放せる）。

返済が止まった人が銀行の同意を得て部屋を売る「任意売却」は選びません。返済が遅れた記録が残るからです。ローンの返済を続けられているうちに手放します。

部屋を手放す時期の選び方

• サブリースの家賃の見直しが近いなら、見直しの前 保証賃料が下がると、部屋の値段も下がります。
• 修繕積立金が上がる前 管理費・修繕積立金が高い部屋は、手元に残る家賃が少ないので、安く見られます。修繕積立金が上がる予定は、マンションの長期修繕計画でわかります。
• 持っていた期間が5年を超えてから 売って利益が出る人だけに関係します。売った年の1月1日に持っていた期間が5年を超えていれば、利益にかかる税金がほぼ半分になります。損が出るなら、税金はかかりません（売った翌年の確定申告）。

ただし、どの時期を待つあいだも、毎月の赤字と悩みは続きます。足りない額が上限に収まっているなら、待つ理由はほとんどありません。